Бюджет
Налоговый вычет за строительство дома: лимиты, документы и порядок получения
Денис Крыжановский
Генеральный директор ООО СК «Тёплый Контур». Строит дома из теплоблока в Московской области с 2019 года, более 100 сданных объектов.
Вычет по ст. 220 НК РФ ограничен 2 млн ₽ расходов и 3 млн ₽ процентов по кредиту. Разбираем, какие траты принимают к вычету при стройке, как он соотносится с маткапиталом, какие бумаги нужны и где в интернете ошибаются про отделку и сроки.
Имущественный вычет возвращает 13% от суммы, которую вы потратили на строительство дома, но с потолком. Мы сверили Налоговый кодекс в редакции от 04.08.2026 (с изменениями, вступающими с 01.10.2026) и страницы ФНС. Всё, что мы вывели расчётом, а не нашли в нормах или разъяснениях, помечено отдельно.
Два ключевых правила: вычет считается только от ваших собственных расходов, а право на него возникает не с первого платежа, а с регистрации права собственности на дом.
Лимиты и что значит «260 тысяч»
| Что | Лимит | Комментарий |
|---|---|---|
| Расходы на строительство или покупку | 2 000 000 ₽ суммарно по всем объектам | Лимит не обновляется для нового дома; остаток переносится на следующие периоды |
| Проценты по целевому кредиту | 3 000 000 ₽ (займы с 2014 года) | Вычет только по одному объекту |
«До 260 тысяч» — это 13% от 2 млн ₽ (арифметика от п. 3 и ст. 224). Числа 260 000 в самом Налоговом кодексе нет. Максимум по процентам по этой же логике 390 тысяч ₽. Это расчёт, СМИ его подтверждают, но не сам кодекс.
Вычет не повторяется: если вы использовали лимит, новый дом его не даст (п. 11). Но неиспользованный остаток можно перенести на другие периоды, а у пенсионеров — на три предыдущих года (п. 9–10). Лимит действует на человека: супруги могут распределить расходы заявлением, и мы толкуем это как отдельный лимит у каждого, но прямого разъяснения не нашли.
Что входит в расходы при строительстве
Перечень в ст. 220 п. 3 пп. 3 шире, чем многие ожидают:
- проектно-сметная документация
- строительные и отделочные материалы
- работы и услуги по строительству и отделке
- подключение к электро-, водо-, газоснабжению и канализации либо устройство автономных источников
- покупка недостроенного дома
Не входят: перепланировка и реконструкция помещений, сантехника и иное оборудование, оформление сделок (ФНС, страница об имущественном вычете). Мебель и бытовая техника подпадают под «иное оборудование» по аналогии: это наш вывод, не цитата.
Сравните с материнским капиталом: там отделка, ремонт и подключение коммуникаций оплатить нельзя. Подробнее — в статье материнский капитал на строительство дома.
Вычет и материнский капитал
По ст. 220 п. 5 вычет не применяется к расходам, покрытым за счёт материнского капитала, средств работодателей и иных лиц, а также бюджетных выплат. То есть база вычета — ваши собственные деньги. Если дом стоил 6 млн ₽, из них 0,73 млн оплатил маткапитал, а остальное вы заплатили сами, лимит в 2 млн ₽ по-прежнему можно использовать: собственных расходов хватает. Это наш арифметический вывод.
Нет вычета и по сделкам между взаимозависимыми лицами (ст. 105.1 НК).
Когда возникает право на вычет
Право на вычет возникает с даты регистрации права собственности на дом (п. 3 пп. 2). Участок учитывается в расходах, но если вы пока зарегистрировали только землю, вычет откроется после регистрации самого дома. Если дом строится за счёт родителей в собственность детей до 18 лет, родители вправе получить вычет (п. 6).
Документы
По ст. 220 п. 3 пп. 6 (редакция 100-ФЗ от 20.04.2021) нужны:
- договор строительства, если привлекали подрядчика
- договор на участок
- платёжные документы: чеки, выписки, акты закупки у физических лиц с паспортными данными
- свидетельство о рождении, если дом оформлен на несовершеннолетнего
- заявление супругов о распределении расходов
Документа о праве собственности в этом списке нет: сведения о праве налоговая получает по обмену данными. В архивных памятках ФНС 2013 года копия документа о праве значится, свежего разъяснения мы не нашли. Чеки на материалы стоит собирать на имя заявителя или супруга: прямого запрета в кодексе нет, но при проверке вопросы возможны (в первоисточниках мы этого не проверяли).
Платёжные документы по смете и договору тесно связаны: как их фиксировать, смотрите в статьях договор подряда на строительство дома и смета на строительство дома.
Как получить вычет
| Способ | Как работает | Срок |
|---|---|---|
| Через налоговую (3-НДФЛ) | Декларация после окончания года; подаётся в любое время года. В декларации налог к возврату плюс заявление на возврат | Камеральная проверка 3 месяца; вернуть можно за три предшествующих года (ФНС, 06.05.2025) |
| Через работодателя до конца года | Заявление в налоговую, затем уведомление работодателю | Ответ налоговой в течение 30 календарных дней (ст. 220 п. 8) |
| Упрощённый порядок | Предзаполненное заявление в личном кабинете, на данных банков, налоговых агентов и госорганов | Проверка 1 месяц, на практике около 10 дней (ст. 221.1) |
Для дома, построенного самостоятельно и без банка, сработает ли упрощённый порядок, ФНС не уточняет, поэтому готовьте документы в обычном порядке. Срока «до 30 апреля» для вычета нет: подавать можно в любое время года.
Прогрессивная шкала НДФЛ и размер возврата
С 2025 года действует прогрессивная шкала: 13% до 2,4 млн ₽ дохода, 15% с 2,4 до 5 млн, 18% до 20 млн, 20% до 50 млн, 22% свыше (ст. 224 п. 1 в ред. 176-ФЗ от 12.07.2024). Лимиты вычета 2 и 3 млн ₽ в 2024–2026 годах не менялись.
Законопроект об увеличении лимитов (в СМИ 8 и 6 млн ₽), по данным справочной системы, снят с рассмотрения. Проект единой шкалы для большинства доходов физлиц № 617-9 не принят. Не пишите их как действующие нормы.
Что мы не смогли подтвердить
- Возврат свыше 260 тыс. ₽ при доходе выше 2,4 млн ₽: это расчёт из ст. 210 и 224, разъяснений нет
- Нужна ли копия выписки ЕГРН к декларации: прямого требования в п. 3 пп. 6 нет
- Работу упрощённого порядка для самостоятельно построенного дома без банка
- Вычет на дом на участке для садоводства: нужно признание жилым домом и запись в ЕГРН, это не проверяли
- Норму в НК о трёх годах для возврата: срок приводит ФНС, статью кодекса мы не нашли
FAQ
Частые вопросы
Сколько можно вернуть налоговым вычетом за строительство дома?
Можно ли получить вычет за отделку при строительстве дома?
Как вычет сочетается с материнским капиталом?
С какого момента можно получить вычет?
Какие документы нужны для вычета за строительство?
Нужно ли подавать декларацию до 30 апреля?
Изменилась ли налоговая шкала и влияет ли это на вычет?
Дальше
Получите смету и проект
под ваш участок
Ответьте на 5 вопросов в калькуляторе — за два дня пришлём расчёт со всеми материалами и сроками.